• Heterogener Immobilienmarkt im Geschäftsgebiet
• Nachfrage größer als Angebot
• Gestiegene regulatorische Anforderungen
• Baufinanzierung: Kräftiges Wachstum in 2015
• Hohe Beratungsqualität: Individuelle und  bedarfsgerechte Finanzierungslösungen
• Breites Spektrum an Finanzierungsmöglichkeiten
• Absicherung vor existenzbedrohenden Risiken als Basis
• Regulatorische Neuerung: Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Heterogener Immobilienmarkt im Geschäftsgebiet

Während die Immobilienpreise in den Regionen Herrenberg und Rottenburg in den vergangenen Jahren insbesondere in den Städten kontinuierlich gestiegen sind, bewegen sich die Preise in der Region Nagold noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Aufgrund des erweiterten Geschäftsgebiets kann die Gäu Neckar Immobilien GmbH nun einerseits auch Interessenten, deren finanzieller Spielraum den Erwerb von Wohneigentum im Herrenberger oder Rottenburger Raum nicht zulässt, im Nagolder Gebiet Alternativen zu einem guten Preis-Leistungsverhältnis anbieten. Andererseits suchen zunehmend mehr Interessenten aus dem Nagoldtal Objekte in und um Herrenberg und Rottenburg. Ausschlaggebend dafür sind Faktoren wie beispielsweise die Nähe und Verkehrsanbindung an den Großraum Böblingen/Sindelfingen und Stuttgart. Auch in diesen Fällen kann die Gäu Neckar Immobilien attraktive Angebote unterbreiten. Der große regionale Einzugsbereich und das breite Spektrum an Objekten ermöglichen also, unterschiedlichen Interessen und Wünschen von Immobilienkäufern und auch -verkäufern nachkommen zu können.

Nachfrage größer als Angebot

In der Gesamtregion besteht nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang. Dementsprechend steigen die Immobilienpreise, bewegen sich aber, trotz starker Nachfrage, gestiegenen Anforderungen im Neubaubereich und guter Auslastung des Bauhandwerks, auf einem akzeptablen Niveau. Es liegt hier also weder eine Überhitzung des Immobilienmarkts vor, noch sind die Preise überzogen, wie dies in einigen Großstädten bereits festzustellen ist. Maßgeblich für Kaufentscheidungen sind Lage, Qualität und ein stimmiges Preis-Leistungsverhältnis. Stark ist die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen vor allem im mittleren Neckarraum sowie in den Regionen nahe an oder in Herrenberg, Nagold und Rottenburg. Zwar sind die Kaufpreise und auch die Mieten gemessen am Bundesdurchschnitt verhältnismäßig hoch, dafür werden die wirtschaftliche Situation, die Infrastruktur, der Freizeitwert und auch das Arbeitsplatzangebot als hervorragend eingestuft.

Besonders gesucht sind bereits bestehende, frei stehende Einfamilienhäuser. Doch auch Doppelhäuser und Reihenhäuser sind begehrt. Die Preise sind je nach Qualität und Lage unterschiedlich, das Preis-Leistungsverhältnis ist aber grundsätzlich stimmig. So können gebrauchte Reihenhäuser in gutem Zustand in Herrenberg, Nagold und Rottenburg ab 230.000 Euro erworben werden. In den Teilorten der Städte und in den umgebenden Gemeinden sind die Preise etwas günstiger.

Trotz Preissteigerungen in den vergangenen Monaten ist das Interesse an gebrauchten Eigentumswohnungen nach wie vor beträchtlich. Voraussetzung ist jedoch in der Regel, dass die Wohnung kurzfristig beziehbar ist, da hauptsächlich Eigennutzer solche Objekte erwerben wollen. Nachgefragt werden vor allem Eigentumswohnungen mit drei bis vier Zimmern und einer Wohnungsgröße von 70 bis 120 Quadratmetern. Die Preise liegen je nach Lage, Zustand und Baujahr zwischen 1.000 und 3.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In Rottenburg werden im Durchschnitt rund 1.800 Euro bezahlt, in Herrenberg durchschnittlich 2.100 Euro und in Nagold rund 1.800 Euro.

Bei Baugrundstücken ist für Interessenten entscheidend, dass die Infrastruktur – wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten – stimmt. Die Nachfrage nach Baugrundstücken bei Gäu Neckar Immobilien ist ungebrochen hoch und übersteigt das generell geringe Angebot an attraktiven Bauplätzen in der Region. Im Geschäftsgebiet gibt es in verschiedenen Baugebieten nur noch ganz vereinzelt freie Baugrundstücke.

Der Bedarf an Mietwohnraum ist in der Region so groß, dass das bestehende Angebot kaum ausreichend ist. Die Mietpreise liegen seit Jahren stabil auf hohem Niveau. Aufgrund des eher knappen Wohnraums und hoher Nachfrage besteht weiterhin die Notwendigkeit, neue Wohnungen und Immobilien zu schaffen. Auch am Mietwohnungsmarkt sind frei stehende Häuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser gesucht. Das Angebot ist auch hier sehr begrenzt. Ebenso sind 3- bis 4-Zimmerwohnungen in guter Lage und Qualität sehr gefragt.

Gestiegene regulatorische Anforderungen

Im Jahr 2015 zeigten sich deutlich die Auswirkungen der in den Vorjahren in Kraft getretenen regulatorischen Anforderungen. Gemäß der Energieeinsparverordnung sind alle Verkäufer – unabhängig davon, ob Immobilienmakler oder private Veräußerer –verpflichtet, bei der Bewerbung der Immobilie aktuelle Energieausweisdaten des Objekts zu veröffentlichen. Die Erstellung eines entsprechenden Energieausweises ist mit Aufwand und Kosten verbunden.

Auch das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen wurde neu reguliert: Sowohl potenzielle Verkäufer als auch Käufer von Immobilien können Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen oder über das Internet sowie per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen worden sind, innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Immobilienmakler sind daher verpflichtet, ihre Kunden schriftlich über ihr Widerrufsrecht zu informieren. Jeder, der sich also für ein Immobilienangebot interessiert und den Makler mit der Bitte um weitere Informationen kontaktiert, erhält somit ein Dokument mit der Widerrufsbelehrung zugesandt. Dieses Gesetz trägt zwar dem Verbraucherschutz Rechnung, sorgt jedoch in der Praxis bei den Verbrauchern oft für Unsicherheit und auch Unverständnis. Die Gäu Neckar Immobilien hat die Erfahrung gemacht, dass ihre Kunden irritiert reagieren, wenn sie bei einer Anfrage neben Informationen zum Objekt auch noch juristische Dokumente wie die Widerrufsbelehrung vorgelegt bekommen. Zudem ist vielen Interessenten nicht bewusst, dass sie durch konkrete Anforderung von Unterlagen einen Vertrag mit dem Makler eingehen.

Eine weitere rechtliche Neuerung ist das so genannte Bestellerprinzip, das zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist und bei der Vermittlung von Mietobjekten einiges an Veränderungen bringt. Das Gesetz schreibt vor, dass beim Einsatz eines Maklers immer derjenige die Provision bezahlt, der den Dienstleister beauftragt hat. In der Regel ist dies der Vermieter. Dies führt dazu, dass das Angebot an Mietimmobilien bei den Immobilienmaklern stark zurückgegangen ist oder teilweise gar nicht mehr besteht: Die meisten Vermieter verzichten aufgrund der Verlagerung der Provision auf die Dienstleistung eines Makler und ziehen es angesichts der Kosten vor, selbst einen geeigneten Mieter zu suchen. Die Vermietung in Eigenregie spart an dieser Stelle zwar Kosten, bringt aber einen nicht zu unterschätzenden Aufwand mit sich. Wer keinen Makler in Anspruch nimmt, muss sich selbst um die Inserate kümmern, die Buchungen veranlassen und die Kosten übernehmen. Auch die Besichtigungen kosten mitunter deutlich mehr Zeit, wenn kein Makler diese Aufgabe übernimmt. Daher sollten Vermieter nicht nur auf die Höhe der Maklergebühr achten, sondern auch den tatsächlichen Wert der Leistung abschätzen, die zum Beispiel auch Vorteile wie Bonitätsprüfung usw. enthält. Angesichts all dessen kann die Inanspruchnahme eines Maklers hier eine durchaus lohnende Investition sein.

Ausblick auf das Immobilienjahr 2016

Für Kaufinteressenten bietet das laufende Jahr gute Perspektiven. Neben den weiterhin historisch niedrigen Zinsen für Baudarlehen ist die Investition in Sachwerte für viele ein Anreiz für einen Immobilienerwerb. Darüber hinaus gewinnt Wohneigentum weiter an Bedeutung als Baustein der privaten Altersvorsorge. Für Objektverkäufer sieht die Gäu Neckar Immobilien angesichts des aktuellen Preisniveaus gute Chancen, angemessene Verkaufspreise zu erzielen.

Im vergangenen Jahr konnte Gäu Neckar Immobilien GmbH mit rund 170 vermittelten Objekten und einer Kaufpreissumme von mehr als 34 Millionen Euro wieder ein Rekordergebnis erreichen. Für das laufende Jahr geht man von einer ähnlich guten Geschäftsentwicklung aus. Zurzeit ist das Angebot an gebrauchten Immobilien allerdings eher gering und kann die sehr hohe Nachfrage kaum befriedigen. Dementsprechend optimal sind aber die Voraussetzungen für Verkäufer, da von einer zügigen Vermarktung des Objekts ausgegangen werden kann, sofern die Rahmenbedingungen stimmen.

Neubauobjekte gibt es aktuell ebenfalls nur noch vereinzelt am Markt. Der Großteil der in den zwei vergangenen Jahren angebotenen Neubauwohnungen verschiedener hiesiger Bauträger ist bereits verkauft. Die Gäu Neckar Immobilien hat jedoch bereits interessante Neubauprojekte für das laufende Jahr in Aussicht. Im gewerblichen Immobiliengeschäft verspricht man sich steigende Umsätze. Ungeachtet einer weiterhin bestehenden Kooperation mit der Volksbank AG wurde hier Eigenkompetenz aufgebaut, sodass dieser Geschäftszweig von einem hoch qualifizierten Makler der Gäu Neckar Immobilien abgedeckt werden kann.

Die Gäu Neckar Hausverwaltung, die als Tochtergesellschaft der Gäu Neckar Immobilien seit drei Jahren erfolgreich in der Haus- und Mietverwaltung tätig ist, befindet sich auf Wachstumspfad: Zum Jahresanfang 2016 hat sie die Rentschler Hausverwaltungen GmbH, Bad Liebenzell, übernommen und verwaltet jetzt in ihrem dadurch erweiterten Geschäftsgebiet insgesamt rund 2.100 Wohnungen bzw. Immobilien.

Baufinanzierung: Kräftiges Wachstum in 2015

Im vergangenen Jahr erreichte die Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg erneut ein beachtliches Wachstum bei den Baufinanzierungen. Trotz eines intensiven Wettbewerbs in diesem Geschäftsfeld ist die Nachfrage bei der Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg unverändert hoch. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden Baufinanzierungen mit einem Volumen von rund 155 Millionen Euro neu zugesagt. Insgesamt konnte damit für mehr als 700 Kunden der Wunsch nach den eigenen vier Wänden realisiert werden.

Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase wollen und können sich viele den Wunsch nach Wohneigentum derzeit leichter erfüllen als früher. Das extrem niedrige Zinsniveau ermöglicht auch jenen den Immobilienerwerb, für die dies bei höheren Zinsen finanziell kaum darstellbar war. Auch für Kapitalanleger ist die Immobilie als Alternative zu anderen Anlagemöglichkeiten wieder zunehmend attraktiv geworden. Immobilien als Sachwertanlage, die eine gute Mietrendite einbringt, sind somit ein sinnvoller Baustein in einer ausgewogenen Vermögensstruktur.

Hohe Beratungsqualität: Individuelle und bedarfsgerechte Finanzierungslösungen

Die historisch niedrigen Zinsen für Baudarlehen fördern nicht nur kräftig den Erwerb von Wohneigentum, sondern auch Investitionen in Renovierung oder Sanierung bestehender Wohngebäude. Die erfolgreiche Entwicklung im Bereich der Baufinanzierungen beruht zudem darauf, dass viele Neukunden aufgrund von Weiterempfehlungen zufriedener Baufinanzierungskunden die Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg als Finanzierungspartner wählen. Die Bank verfügt insgesamt über vierzehn hoch qualifizierte Baufinanzierungsspezialisten. Aufgrund der weiterhin starken Nachfrage wurde dieser Bereich personell um zwei „Nachwuchs-Spezialisten“ aufgestockt. Die Kombination aus hoher Kompetenz und bedarfsgerechter Beratung macht sich für die Kunden bezahlt – und letztlich auch für die Bank selbst. Dementsprechend rechnet die Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg auch für das laufende Jahr wieder mit guten Ergebnissen in diesem Geschäftsbereich.

Der Kauf oder Neubau der eigenen Immobilie gehört zu einer der bedeutsamsten Entscheidungen im Leben und erfordert eine durchdachte Planung – insbesondere bei der Finanzierung, die weit mehr ist als nur die Berechnung von Zins und Tilgung. Entscheidend ist hier, die optimale Finanzierungsstrategie zu finden, die nicht nur zu den jeweiligen Lebensverhältnissen und Bedürfnissen passt, sondern auch alle sich bietenden Chancen ausschöpft. Standard-Baufinanzierungen, wie man sie heute zum Beispiel über das Internet abschließen kann, können dies so nicht leisten. Bei einer solchen Finanzierung „von der Stange“ besteht – im Gegensatz zu einer persönlichen Beratung – weder die Möglichkeit, die individuelle Lebenssituation und die persönlichen Ziele mit einzubeziehen, noch werden in der Regel günstige Fördermittel oder staatliche Zulagen eingebunden. Bei der Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg hingegen wird jede Baufinanzierung ganz individuell erarbeitet und passgenau auf jeden Kunden zugeschnitten.

Breites Spektrum an Finanzierungsmöglichkeiten

In der Baufinanzierungsberatung wird die finanzielle Situation jedes einzelnen Kunden, seine Vorstellungen und Ziele, im persönlichen Gespräch analysiert und auf dieser Grundlage ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept entwickelt, in das Chancen auf zinsgünstige öffentliche Darlehen und staatliche Zuschüsse ebenso einfließen wie innovative Finanzierungsbausteine, die dem Kunden nutzen. So werden je nach Möglichkeit und Bedarf Darlehensprogramme mit staatlichen Fördermitteln wie die der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder der
Landeskreditbank (L-Bank) in die Finanzierung eingebaut. Ebenso werden attraktive Sonderkreditprogramme der Partner der Genossenschaftlichen FinanzGruppe integriert, zum Beispiel der Bausparkasse Schwäbisch Hall oder der Münchener Hypothekenbank. Neben der üblichen 10-jährigen Zinsfestschreibung bietet die Bank auch Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren an, die es ermöglichen, sich den derzeit sehr niedrigen Zinssatz langfristig zu sichern. Darüber hinaus vermittelt die Bank auch Darlehen über ihre Verbundpartner – eine Lösung, die besonders für Kunden interessant ist, die eine längere Zinsfestschreibung bis zu 30 Jahren wünschen.

Absicherung vor existenzbedrohenden Risiken als Basis

Bei der Baufinanzierungsberatung der Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg nimmt die finanzielle Absicherung – sowohl der Immobilie als auch des Kreditnehmers und seiner Familie – einen besonders hohen Stellenwert ein – ganz wie es der Verbraucherschutz fordert. Im Beratungsgespräch wird daher ausdrücklich empfohlen, Risiken, die die finanzielle Existenz bedrohend, ausreichend abzusichern. Insbesondere sollten, sofern noch nicht vorhanden, eine Haftpflichtversicherung und zur Sicherung des Einkommens eine Berufsunfähigkeitsversicherung bestehen. Auch die finanzielle Absicherung der Familie, beispielsweise durch eine entsprechende Lebensversicherung, wird empfohlen.

Hier kann das Tochterunternehmen Fischer Versicherungsmakler optimale Lösungen bieten. Denn der Makler ist keiner Versicherungsgesellschaft verpflichtet und kann aus dem breiten Angebotsspektrum am Markt zum Nutzen der Kunden die bestmögliche Lösung frei auswählen.

Regulatorische Neuerung: Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Am 18. Februar verabschiedete der Bundestag die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die am 21. März 2016 in Kraft treten wird. Diese Richtlinie soll unter anderem den Verbraucherschutz stärken und vor falscher Beratung schützen. Die wesentlichen Änderungen betreffen die Vergabe von Immobiliardarlehen. Nach der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie müssen die Berater die Inhalte ihrer Angebote detaillierter erläutern und ausführlich erklären, zu welchen Produkten sie beraten und welche sie empfehlen. Außerdem müssen sie sich intensiv mit den persönlichen und finanziellen Verhältnissen ihres Kunden auseinandersetzen, um ein möglichst passendes, auf die persönlichen Bedürfnisse abgestimmtes Darlehensangebot abzugeben.

Was die Wohnimmobilienkreditrichtlinie als Standard für eine Baufinanzierungsberatung fordert, ist bei der Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg jedoch bereits seit jeher die wesentliche Grundlage ihrer umfassenden Beratungsleistung. Als genossenschaftliche Bank ist es ihre satzungsmäßige Aufgabe, das wirtschaftliche Wohl ihrer Mitglieder und Kunden zu fördern. Die Beratung ist dementsprechend schon immer im Sinne des Verbraucherschutzes ausgerichtet und setzt auf eine hohe Beratungsqualität. Für die Kunden der Volksbank Herrenberg–Nagold–Rottenburg ändert sich durch die regulatorische Neuerung somit in der Qualität der Beratung nichts.